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有限会社タクミ不動産

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【つくば市】人口・世帯数
    人口:216,474人
    世帯: 89,670世帯
    平成24年5月1日現在
【つくば市】国籍別
外国人登録者数
1位 中国 2954人
2位 韓国 1093人
3位 タイ 337人
4位 フィリピン 328人
5位 インド 252人
  その他 1596人
合計   6560人
 
 

【 売 却 相 談 】

ステップ1 売却相談
不動産のご売却を考えられるご事情、スケジュールによって、
ご売却方法は変わってきます。

住みかえを考え始めたら、まずはタクミ不動産に相談をしてみましょう。

売却相談表

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ステップ2 相場を知って
売却価格の
目安を立てる

売却すると決めたら、いくら程度で売れそうかの目安を立てます。
まずは、物件の周辺相場を知ることから始めるとよいでしょう


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ステップ3 物件価格の
査定依頼

物件価格の査定を依頼するところから、不動産会社との付き合いが始まります。
売却する住まいの価格を、不動産会社にプロの目で査定してもらいます。

*詳しくは弊社の物件査定書をご参照ください。

【マンション】 【戸建・土地】
 ■建物全体の印象や修繕の実施状況  ■建物の印象・部屋の印象、汚れの確認
 ■床暖房やエアコンなどの設備の状況  ■建て付け、基礎や外壁のひび、
    雨漏りなど構造の確認
 ■管理費や修繕積立金の額、滞納の有無  ■リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認
 ■リフォームの制限、ペットの飼育
   ピアノ使用制限
 ■駐車場の有無
 ■駐車場の空き状況  ■境界や越境等の確認
 ■管理規約の確認  ■埋設物の確認隣地の上下水道管が
   埋設されているケース
 ■長期修繕計画の内容  ■接道状況、道路種類の確認
 ■管理会社、管理員、管理状況の確認  ■日当りの確認、風通しの確認
 ■エントランス、ポスト、廊下や駐輪場などの
   共用スペースの状況
 ■各部屋の状況、収納量の確認
 ■近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や
   建築予定の確認
 ■近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や
   建築予定の確認
 ■騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認  ■交通量の確認
 ■ゴミ置き場、収集日の確認  ■騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
 ■リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況  ■ゴミ置き場の確認
 ■各部屋の広さ、収納量のチェック  
 ■日当りの確認、風通しや窓位置の確認  
 ■眺望の確認  
 ■浴室やキッチンの大きさ、設備の状況  
 ■手すりや段差などバリアフリーかどうか  
 ■セキュリティの状況  

市役所調査
 用途地域の確認、建築、法令上の制限、公道・私道など道路の種類や幅員、
 電気・上下水道・ガス等の設備の状況などを確認します。


法務局調査
 法務局では、登記簿謄本をもとに、主に所有者、地目、地積、持ち分、抵当権、近隣所有者などの
 確認を行います。また、公図や地積測量図などを用いて、隣地との境界、道路との境界等の確認をします。


市場調査
 類似する売出中の物件を調査して、売出価格の参考にします。
 例えば、購入希望者が比較する条件の近い売出物件の状況把握、その物件の売出期間など、
 さまざまな情報を考慮した上で、最適な売出価格の提案を行います。
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ステップ4 不動産会社に
仲介を依頼する
(媒介契約を結ぶ)
不動産会社へ売買の仲介を正式に依頼する場合は、媒介契約を結びます。
主な媒介契約の形態は3つありますが、自分の希望する売却方法などを踏まえて、
どの契約を結ぶか決定しましょう。

専任媒介契約
  【1】 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録:7日以内の登録が必要
  【2】 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告
      2週間に1回以上文章で報告しなくてはならない
  【3】 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼する事はできない
  【4】 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる


専任専任媒介契約
  【1】 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録:5日以内の登録が必要
  【2】 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告
      1週間に1回以上文書で報告しなくてはならない
  【3】 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない
  【4】 売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できない


一般媒介契約
  【1】 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録:登録の義務はなし
  【2】 不動産業者の売主に対する売却活動の業務状況報告    業務報告の義務はなし
  【3】 売主は複数の仲介業者に重ねて媒介契約を依頼することができる
  【4】 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる

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ステップ5 不動産を売りだす
売り出し価格は、その後の売却活動に大きく影響します。
自分の希望売却価格だけではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、
市場の動向を踏まえて、慎重に決めましょう。

  【1】 当社ホームページに掲載
  【2】 スーモ、アットホーム、ホームズ、など不動産ポータルサイトへの掲載
  【3】 指定流通機構(レインズ※)への登録
  【4】 既存登録のお客様へのご紹介新聞折込チラシの配布ポスティングチラシの配布

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ステップ6 営業活動報告 売主様に対して売却活動内容の報告を書面で行います。
媒介契約の種類によって、専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、
専任媒介契約の場合は2週間に1回以上と定められています。

報告内容
  【反響状況】
   ホームページ、ポータルサイト、ポスティングチラシ、新聞折込の反響件数や
   その後の対応状況、購入意欲まで細かく報告いたします。
  【市場動向】
   周辺売出物件の状況、成約状況、全体の市場の動向等に ついてもご報告いたします。
   売却のチャンスを逃さないためにも、豊富な調査内容で最適な売却方法を提案いたします。
  【今後の売却活動の計画】
   チラシやダイレクトメールの配布等、今後の売却活動計画について、
   提案させていただきます。状況を見ながら、価格変更の タイミングについても提案いたします。

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ステップ7 物件情報を
開示する
売買契約を結ぶ前に、物件に関する情報をできるだけ正確に購入希望者へ提供しましょう。
特に、契約締結後のトラブルを防止するためには、物件の不具合や欠陥など
(契約では「瑕疵(かし)」といいます)を誠実に購入希望者に伝えることが大切です。
また、不動産会社が仲介する場合は、
「重要事項説明」という制度に基づく詳細な物件説明を行いますので、
不動産会社の物件調査に協力しましょう。


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ステップ8 売買契約を結ぶ 売買条件を合意したら、買い主と売買契約を結びます。
このとき、一般的には物件価格の10〜20%程度の手付金(契約金)を受け取ることになります。
売買契約を結ぶに当たっては、しっかりと契約内容を確認しましょう。

【売買契約に必要なもの】
印鑑
本人確認ができる書類(運転免許書、パスポート、健康保険証等)
契約印紙代
設備表
物件状況等報告書
手付金の領収書(当社が用意しておきます。)
仲介手数料の半金

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ステップ9 不動産を引渡
代金決済
引き渡し手続きでは、売買代金を受領するのと同時に、
登記申請(抵当権抹消、所有権の移転等)を行います。
細かな設備・備品等の取り扱いなどについても、買い主と現地立ち会いを行った上で十分に確認をしましょう。
また、引き渡した後の税務申告などの手続きも漏れのないよう気をつけましょう。

【残代金決済の流れ】
 残代金の教授・鍵の引渡しを行い、当日中に法務局に所有権移転登記等の申請を行うため
 決済は平日の午前中に行うのが一般的です。

【物件の確認】
 決済に先立ち、売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。
 境界の確認や設備表等にもとづき、契約書に定めたとおりに引渡しが行われるか確認します。

【登記関係書類の確認】
 所有者移転登記の申請に必要な書類を司法書士が確認します。
 ローンが残っている場合
 ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合
 残りの債務を一括返済して、抵当権を抹消しておかなければなりません。

【残代金の受領】
 買主様から売主様に残代金を支払います。預金小切手を授受するケースもありますが、
 買主様が住宅ローンを利用する場合などは、金融機関に集まって振込みで残代金を授受する
 ケースがほとんどです。
 残代金授受の完了と同時に、所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。

【各種負担金の清算】
 固定資産税や管理費等(マンションの場合)の清算を行います。
 引渡前日までは売主様の負担、当日からは買主側の負担として日割りで清算を行うのが一般的です。

【鍵の引渡し】
 残代金の受領と同時に、物件(鍵)を引渡します。玄関の鍵だけでなく、勝手口、
 門扉その他の鍵などをすべて渡します。

【関係書類の引渡し】
 マンションの管理規約や分譲時のパンフレット、エアコン、給湯器など付帯する設備に
 ついては取扱説明書なども買主様にお渡ししましょう。

【諸費用の支払い】
 不動産会社への仲介手数料、司法書士への報酬などの支払いを済ませます。

【残代金決済に用意するもの】
 権利書
 実印
 印鑑証明書(発行後3ヶ月以内のもの)
 固定資産税納税通知書
 仲介手数料の残金
 登記費用(抵当権抹消登記・住所変更登記など)
 物件の鍵
 その他(管理規約・パンフレット等)

【ワンポイントアドバイス】
 引っ越した後はお部屋のお掃除をして、買主様に気持ち良く引き渡しができるようにしておきましょう。
 買主様に引き渡す、パンフレット、取扱説明書、保証書などを整理しておきましょう。
 印鑑証明書などは早めに取得しておきたいものです。(ただし有効期間3ヶ月)
 決済時に必要な権利書もお忘れなく。

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